MdM: jak zniszczyć dobry program

Tagi

deficyt mieszkaniowy, deweloperzy, Marek Wielgo, MdM, mieszkania, Mieszkanie dla Młodych, nieruchomości, PFRN, Piotr Wiesiołek, polityka prorodzinna, program MdM, Rodzina na swoim, rynek pierwotny, rynek wtórny, Zbigniew Kuźmiuk

Głupio wypowiadać się w jakiejkolwiek sprawie przeciw własnym interesom, ale sytuacja tego wymaga. Szczególnie, że nikt inny nie pochylił się należycie nad ostatnią poprawką w rządowym programie wsparcia mieszkalnictwa „Mieszkanie dla młodych”, która sprawiła, że dobrodziejstwa programu obejmą także rynek wtórny mieszkań. Poprawka została niemal jednogłośnie przyjęta w parlamencie.

Dla nieznających tematu, infografika rządowa:

Źródło: premier.gov.pl

Grzechem pierworodnym programu jest oczywiście założenie, że korzystniejsze dla młodych ludzi jest kupno mieszkania niż jego wynajem, co tylko utrwala istniejące mity i fetysze związane z potrzebą posiadania mieszkania na własność. Problem jest tym bardziej palący, że inną skandaliczną poprawką uchwaloną w czerwcu br. jest ułatwienie zaciągnięcia kredytu osobom nieposiadającym zdolności kredytowej (konkretnie: zniesiono zamknięty katalog osób mogących przystąpić do umowy kredytu w charakterze „dodatkowego kredytobiorcy”). Nie o tym jednak będzie tutaj mowa.

Mimo wad, program nie wylewał całkowicie dziecka z kąpielą, gdyż przyczyniał się w pewnym stopniu do zwiększenia podaży nowych mieszkań. Według najnowszego raportu Deloitte, „Property Index. Overview of European Residential Markets”, w Polsce na 1.000 mieszkańców przypada tylko 360 mieszkań. Wśród badanych krajów, mniej ich było tylko w Irlandii (342).

Wydaje się zatem, że program – popularniejszy niż jego poprzednik, „Rodzina na swoim” – mógł być więc realnym stymulatorem wzrostu podaży i zaspokojenia głodu mieszkaniowego, szacowanego na ok. 1,5 miliona do 2,5 miliona lokali. Tym bardziej, że wraz ze wzrostem podaży zwiększyłaby się przy okazji dostępność mieszkań na wynajem oraz spadłyby – ceteris paribus – ceny transakcyjne.

Piszę w czasie przeszłym – bo moim zdaniem program nie spełni już pokładanych w nim nadziei, a w najlepszym przypadku jego wpływ rozmyje się.

Od kilku lat podnosiły się głosy domagające się włączenia do programu mieszkań z rynku wtórnego. Rząd konsekwentnie jednak odmawiał i wydawało się, że dość egzotyczna koalicja w tej sprawie (obejmująca nie tylko konsumentów, pośredników ale także np. Narodowy Bank Polski) obejdzie się smakiem. Tymczasem, znienacka poprawka została wprowadzona. O co chodzi?

Nie zadaję sobie trudu, by drobiazgowo prześledzić przebieg argumentacji w tej sprawie, gdyż uchwalenie poprawki jawi się jako krok motywowany wyłącznie przesłankami politycznymi, ale myślę, że wybrane stanowiska, które przytoczę poniżej, będą reprezentatywne dla nurtu zwolenników włączenia rynku wtórnego do programu.

Najciekawsze sformułowania znalazłem w liście z 2013 roku sygnowanym przez instytucję o nazwie Polska Federacja Rynku Nieruchomości. Naturalnie, stowarzyszenie, które skupia pośredników i zarządców nieruchomości, miało żywotny interes w dopuszczeniu do obrotu mieszkań używanych w ramach programu MdM. Niestety, przygotowane przez nich pismo budzi wyłącznie pożałowanie:

Argumenty przeciwników rozszerzenia ustawy o dofinansowanie mieszkań nabywanych na rynku wtórnym sprowadzają się jedynie do twierdzenia, że dzięki dofinansowaniu na rynku pierwotnym ożywi się gospodarka. Takie stanowisko nie jest prawdziwe. Należy mieć na uwadze, że ustawa przede wszystkim w swoim założeniu ma pomóc młodym osobom zakupić pierwsze mieszkanie i to powinno przede wszystkim przyświecać debacie i wprowadzanym do projektu ustawy zmianom.

PFRN wierzy w alchemię. PFRN wierzy w cudowne rozmnożenie mieszkań na skutek zwiększenia liczby transakcji. Po prostu młode osoby mają „wypychać” z mieszkań starych? Nie mówi się o deficycie lokali, mówi się o wzroście transakcyjności, który poza prowizjami dla pośredników nie kreuje jednak rozwiązań polskich problemów mieszkaniowych. Przypomina mi to dosyć idiotyczną teorię ekonomiczną, jakoby szybkość obiegu pieniądza wpływała na poziom cen (niestety jest wciąż nauczana).

Dla wielu osób znaczenie ma także bezpieczeństwo transakcji. Przeprowadzając transakcję na rynku wtórnym nabywca wie co kupił, w jakim stanie, zaś na rynku pierwotnym może czekać niemiła niespodzianka – pieniądze zostaną zabezpieczone rachunkiem powierniczym (w odniesieniu do starszych zasobów także i tej gwarancji nie ma), lecz mieszkania można się nigdy nie doczekać, gdyż budynek nie powstanie.

Bardziej pokrętnej wizji chyba nie dało się wykoncypować. Pamiętajmy, że autorem tekstu jest federacja reprezentująca pośredników w obrocie nieruchomościami. Czy to oznacza, że gdy agenci sprzedają nowe nieruchomości, to tak naprawdę mają ze strachu pełne gacie, bo nie wiedzą, czy lokum, które właśnie sprzedali jako dziurę w ziemi rzeczywiście powstanie? Tak mam to rozumieć?

Trzeba też odpowiedzieć sobie jednoznacznie na pytanie czemu mają służyć dopłaty do odsetek kredytowych: czy wsparciu budżetów rodzin nabywających pierwszy własny dach nad głową czy wsparciu budżetów firm deweloperskich.

Pytanie oczywiście jest sformułowane tak, aby wziąć czytelnika „pod włos”. Program służył bowiem zarówno wsparciu budżetów rodzin nabywających pierwsze mieszkanie (jeśli już koniecznie muszą), jak i wsparciu koniunktury w segmencie nieruchomości mieszkaniowych, która w konsekwencji miała prowadzić przede wszystkim do zmniejszenia deficytu mieszkań w Polsce. Była to moim zdaniem wizja spójna.

Tradycyjnie nie mógł zawieść doktor nauk ekonomicznych i tropiciel spisków, europoseł Zbigniew Kuźmiuk, którego wysokich lotów sądy ekonomiczne zdradzają jednak trudno skrywane PSL-owskie korzenie:

Wreszcie nowelizacja [rządowy projekt nowelizacji, ale jeszcze z marca br. – M.S.] nie daje możliwości nabycia własnego mieszkania ze wsparciem budżetowym w mniejszych miastach ponieważ tam mieszkań nie budują ani deweloperzy ani podupadające spółdzielnie mieszkaniowe.

Oczywiście, że nie daje możliwości, bo i nie ma sensu budować mieszkań w małych, podupadających miasteczkach. To największe aglomeracje są generatorem pozytywnych przemian w polskiej gospodarce. Wszystkie mają jeszcze duże rezerwy wzrostu (nawet Warszawie brakuje sporo do stania się miastem dwumilionowym) i to właśnie tam należy wspierać osadnictwo. Zwiększenie wskaźnika urbanizacji powinno być zasadniczym celem cywilizacyjnym naszego kraju – przy każdej okazji należy przypominać, że wciąż ponad 40 proc. Polaków mieszka na wsi i tylko część tej wstydliwej liczby da się wytłumaczyć suburbanizacją.

Wybitny zaklinacz faktów popisał się także, godnym doktora nauk ekonomicznych, rygorem metodologicznym, dodając:

Kredyty w ramach programu „Rodzina na swoim” [wprowadzonego jeszcze przez Prawo i Sprawiedliwość] były do tego stopnia popularne, że w szczytowym roku 2011 [już po nowelizacji dokonanej przez Platformę Obywatelską, ale o tym oczywiście doktor nauk nie wspomina] udzielono ich około 60 tysięcy, a przez cały okres obowiązywania programu blisko 200 tysięcy. Zestawienie 60 tysięcy kredytów na zakup pierwszego mieszkania udzielonych tylko w jednym roku w ramach programu „Rodzina na swoim” i 16 tysięcy w ciągu 14 miesięcy w ramach MdM pokazuje dobitnie, który z tych programów był skuteczniejszy.

Wypowiedź dr. Kuźmiuka dobitnie przemilcza fakt, że w pierwszym roku obowiązywania „Rodziny na swoim” udzielono zaledwie 4.001 kredytów, a więc ponadtrzykrotnie mniej niż w czasie pierwszych 14 miesięcy obowiązywania MdM. To chyba tak powinno się porównywać, czyż nie? Doktor nauk ma także problemy z zaokrąglaniem, gdyż 51.328 to dla niego około 60.000, ale nie od dziś przecież wiadomo, że nie tylko arkana wiedzy ekonomicznej, ale i tajniki matematyki klas 1-3 są dla niektórych polityków zbyt wysoko zawieszoną poprzeczką.

Znakomite passusy można znaleźć także w liście Piotra Wiesiołka, wiceprezesa NBP:

(…) pomimo społecznie brzmiącej nazwy de facto wspierała ona [ustawa – M.S.] sektor deweloperski z widocznym uszczerbkiem dla realizacji celów społecznych.

Rozczulające jest, że NBP troszczy się o semantyczną czystość tytułów rządowych ustaw. Widać zresztą, że pismo pisane było na kolanie, bo zawiera jawne sprzeczności i niedopowiedzenia, np.

Nie ma też powodu wspierania samotnych, zamożnych gospodarstw domowych, zwłaszcza w sytuacji gdy znane są demograficzne problemy kraju.

Wiceprezesowi zdaje się umykać fakt, iż „demograficzne problemy kraju” biorą się głównie z niedoboru mieszkań i wysokim stopniem niepewności co do możliwości zapewnienia rodzinie odpowiedniego standardu życia.

(…) rentowność projektów deweloperskich mierzonych roczną stopą zwrotu w największych miastach Polski kształtuje się obecnie na poziomie minimum 18-20% i nie ma żadnego uzasadnienia dla wspierania tego sektora.

W innym miejscu listu wiceprezes raczy informować, że:

Nie znajduje też uzasadnienia argument o wysokich korzyściach podatkowych dla budżetu, gdyż wykazywana przez firmy deweloperskie rentowność jest z reguły niewysoka (…)

Wytłuszczenia moje. Jaka jest tak naprawdę rentowność projektów deweloperskich… nie dowiemy się, wiceprezes nie zacytował zresztą żadnych źródeł. Nie ma to i tak większego znaczenia, gdyż w wielu miastach limity cen metra kwadratowego są ustalone znacznie poniżej cen transakcyjnych. Oznacza to, że deweloperzy chcący przyciągnąć klientów liczących na dopłaty z MdM muszą zrezygnować z części marży i obniżyć ceny.

Martwi także opinia dziennikarza, Marka Wielgi:

Mnie martwi przede wszystkim proces dzikiego rozlewania się miast, bo młodzi ze względu na dopłatę kupują nowe mieszkania na ich obrzeżach (…) Nie byłoby w tym niczego złego, gdyby nowe osiedla powstawały w sposób zaplanowany. Jednak u nas najczęściej mamy do czynienia z niekontrolowaną suburbanizacją, czyli rozlewaniem się miast.

To klasyczny przykład przypisywania wad to elementu czy zjawiska, które ich nie generują. To nie MdM jest winien rozlewaniu się miast w sposób niekontrolowany, ale najwyraźniej odpowiadają za to inne polityki dotyczące zagospodarowania przestrzennego. Dopuszczenie mieszkań z rynku wtórnego do programu MdM nijak nie ma się do rozwiązania tego problemu.

Reasumując, zmiana polityki jest o tyle dziwna, że przez długi czas rząd skutecznie odpierał te argumenty, choćby ustami wiceministra infrastruktury i rozwoju, Pawła Orłowskiego, który jeszcze pod koniec kwietnia br. mówił:

Dopłacanie w ramach programu MdM do mieszkań kupowanych na rynku wtórnym nie zmniejszy deficytu mieszkaniowego, a może wpłynąć na wzrost cen.

Co w takim razie stało się w ciągu ostatnich kilkunastu tygodni?

Prawdopodobnie ruch obliczony jest wyłącznie na kupienie kilku głosów w kampanii wyborczej. Może mieć jednak fatalne skutki dla rynku mieszkaniowego, bo skala nadużyć może pociągnąć cały program na dno. Jestem pewien, że takowe będą miały miejsce, choć przyznam, że nie mam siły wymyślać scenariuszy. Na pewno nowa regulacja otwiera pole do arbitraży cenowych i transakcji przeprowadzanych np. w gronie rodziny i znajomych, tym bardziej, że już po 5 latach od transakcji nabyte mieszkanie można bez konsekwencji sprzedać, a kredyt spłacić w całości. Limity cenowe metra kwadratowego na rynku wtórnym są wprawdzie niższe niż na rynku pierwotnym, ale nie zmienia to sedna problemu. Polacy są mistrzami kombinatoryki stosowanej i jestem przekonany, że także i w tym przypadku dadzą popis kreatywności, zaciągając kredyty na fikcyjne transakcje i zgarniając od rządu 20-proc. dopłaty.

Szkoda, że nie taka znowu najgorsza inicjatywa wspierająca budownictwo mieszkaniowe została potraktowana w tak nieodpowiedzialny sposób.